Vreau Să Cumpăr Un Teren - Cum Să Determin Costul Real Al Unui Teren

2024 Autor: Sebastian Paterson | [email protected]. Modificat ultima dată: 2023-12-16 13:53

Valoare de piață sau valoare de utilizare?

De ce folosesc ghilimele atunci când vorbesc despre „valoarea de piață” a terenurilor? La determinarea prețului de piață al unui teren, acestea provin de obicei din prețul mediu al achizițiilor similare în calitate, locație, suprafață, tip de utilizare a terenurilor, produse pe o anumită perioadă de timp (nu prea lungă). În consecință, cu cât sunt analizate mai multe astfel de tranzacții, cu atât mai precis se poate determina prețul zonei de interes pentru noi.

În același timp, este necesar ca tranzacțiile să fi fost efectuate utilizând scheme financiare similare, fără condiții speciale pentru transferul drepturilor de proprietate, restricții și sarcini.

Cu toate acestea, în practică, utilizarea acestei tehnici nu oferă întotdeauna o imagine obiectivă a situației pieței. Până în prezent, piața terenurilor agricole abia a început să se formeze. În general, un volum serios de tranzacții funciare a fost observat doar în ultimii 5-6 ani. Da, în ultimul an sau doi, au avut loc un număr destul de mare de transferuri de proprietate, dar mi se pare un exercițiu inutil pentru a determina prețurile reale de cumpărare și vânzare pentru un număr mare de parcele.

Pe de o parte, un număr mare de terenuri agricole schimbă proprietarii ca urmare a procedurii de donație, deși există, de fapt, tranzacții de cumpărare și vânzare. Deoarece tranzacțiile de donație sunt, de fapt, tranzacții gratuite, cum, în astfel de cazuri, se poate evalua valoarea proprietății transferate noului proprietar?

Da, și atunci când se fac tranzacții pentru vânzarea de terenuri, foarte des contractul indică o valoare subestimată a parcelei - în primul rând pentru a plăti mai puține impozite.

Pe de altă parte, nu vă puteți ghida după prețurile indicate în ofertele publicitare pentru vânzarea de obiecte imobiliare. În primul rând, foarte des, la vânzarea unui teren, există o mulțime de intermediari, adăugând 20 sau chiar 40-50% din prețul inițial al parcelei. În al doilea rând, proprietarii de terenuri expun adesea obiecte la un preț umflat în mod intenționat - ținând cont de comerțul suplimentar pentru o cădere. Pentru cumpărător este mult mai plăcut să cumpere bunuri imobiliare cu o reducere de 10-15%, în timp ce se simte ca un om de afaceri competent. În al treilea rând, situația pieței se schimbă frecvent. Una dintre cele mai tipice opțiuni este atunci când terenurile sunt oferite spre vânzare la un preț mai mic decât cele expuse anterior. De exemplu, există alte parcele cu caracteristici similare lângă terenul dvs.,iar proprietarul a decis urgent să le vândă cu o reducere mare din cauza nevoii urgente de fonduri.

Există un alt motiv pentru care este dificil să se evalueze valoarea de piață a unor terenuri specifice, absența aproape completă a unei piețe ipotecare pentru terenuri.

Așa cum am spus mai sus, până în prezent, piața funciară (în special pentru parcele pentru proiecte comerciale, adică suprafețe mari) nu s-a format încă. Volumul tranzacțiilor în anumite teritorii și metodele de implementare a acestora nu permit efectuarea cu fiabilitate a unei analize suficiente pentru o evaluare exactă și obiectivă a valorii terenurilor, o analiză care ar putea fi luată ca bază atunci când se ia în considerare o teren ca obiect al ipotecii fără a atrage garanții suplimentare sau garanții financiare suplimentare …

Cred că nu, mai ales dacă nu folosim termenul vag de „valoare de piață”, ci vorbim despre „valoarea de consum” a acestui sau acelui site. Dacă „valoarea de piață” este înțeleasă ca suma pentru care un teren poate fi vândut la un moment dat, atunci atunci când se evaluează valoarea de consum, sunt examinați mulți factori, inclusiv principalii:

a) Dinamica modificărilor de preț pentru parcele similare din toate punctele de vedere pentru perioadele pe termen scurt (1-2 ani) și pe termen mediu (5 ani).

b) Dinamica preconizată a modificărilor prețurilor pentru site, luând în considerare factori precum planurile pe termen lung pentru dezvoltarea teritoriului adiacent, situația politică și economică dintr-un anumit district, regiune, subiectul federației, modificări în situația ecologică, procesele climatice într-o zonă dată, procesele sociale și demografice etc. etc.

c) Analiza posibilelor riscuri în diferite zone de dezvoltare a acestui teren, posibilitatea depășirii acestor riscuri și calcularea costurilor materiale asociate.

d) Prognoza lichidității unui teren în diferite etape ale dezvoltării acestuia.

În ciuda faptului că răspunsurile la fiecare dintre punctele de mai sus pot fi destul de aproximative, combinația lor, atunci când este studiată în cadrul unui model matematic, oferă un răspuns destul de precis despre valoarea de consum a site-ului, care este înțeleasă ca fiind valoarea maximă admisibilă. suma de bani, a cărei investiție, atunci când cumpără teren, asigură profitabilitatea dezvoltării ulterioare a site-ului.