Este întotdeauna Necesar Un Notar Atunci Când Cumpără și Vinde Terenuri?

2024 Autor: Sebastian Paterson | [email protected]. Modificat ultima dată: 2023-12-16 13:53

Legea prevede două forme de înregistrare a contractelor pentru tranzacții imobiliare.

Prima opțiune este de a încheia un acord la un birou notarial cu înregistrarea ulterioară a tranzacției la Oficiul Serviciului Federal de Înregistrare (FRS - fostul RRB).

Al doilea, prevăzut de Codul civil al Federației Ruse și de Legea federală „Înregistrarea de stat a drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiilor cu aceasta”, este încheierea unui acord în formă simplă scrisă. Potrivit articolului 550 din Codul civil al Federației Ruse „Forma contractului de vânzare imobiliară”, contractul de vânzare și cumpărare de bunuri imobile se încheie în scris prin întocmirea unui document semnat de părți. După cum rezultă din lege, un astfel de acord nu necesită legalizarea obligatorie.

Să luăm în considerare avantajele și dezavantajele fiecăreia dintre metodele de mai sus.

Înregistrarea de către persoane fizice a unui notar de documente precum, de exemplu, un contract de împrumut, testament sau procură, în cele mai multe cazuri este justificată - cu excepția situațiilor prevăzute de lege, notarul este singurul reprezentant al legii care poate certifica documentul, confirma capacitatea juridică a cetățenilor care l-au semnat. Documentul intră în vigoare din momentul certificării de către un notar sau din momentul specificat în documentul certificat. În cazul unor situații conflictuale care necesită proceduri judiciare, nu există nicio îndoială că încrederea în documentele certificate de un notar este mai mare decât în documentele întocmite în formă scrisă simplă, mai ales dacă este imposibil ca una dintre părți să fie prezentă la auz.

Situația cu tranzacțiile imobiliare este diferită. Atribuțiile unui notar includ certificarea faptului încheierii unui acord privind o tranzacție imobiliară, certificarea identității cetățenilor care au semnat documentul întocmit. Cu toate acestea, acordul va intra în vigoare numai după înregistrarea sa la UFRS, care durează zece zile lucrătoare de la data depunerii documentelor. Bineînțeles, atunci când depun documente către UFRS, oficialii relevanți ai acestei organizații trebuie să verifice și identitatea cetățenilor care au încheiat contractul, să verifice corectitudinea contractului, proprietatea bunurilor imobile înstrăinate (dobândite). Adică, procedura de înregistrare la UFRS este absolut aceeași atât pentru un contract încheiat notarial, cât și pentru un acord încheiat de părți fără participarea unui notar.

Este clar că este destul de dificil pentru persoanele care sunt departe de jurisprudență să elaboreze un contract pe cont propriu, în special în ceea ce privește tranzacțiile cu proprietăți imobiliare scumpe. De regulă, la întocmirea unor astfel de contracte, aceștia apelează la avocați specializați în acest domeniu al dreptului.

Care este diferența dintre întocmirea unui contract cu un notar (care este, desigur, un specialist cu studii juridice superioare) și un avocat în domeniul utilizării terenurilor?

A. Dacă contactați un avocat, plata pentru întocmirea contractului nu va depinde de valoarea proprietății. Acest lucru permite părților la tranzacție să indice valoarea reală de piață a obiectului, indiferent dacă faceți o afacere cu o cameră sau cumpărați o casă întreagă. Într-un contract notarial, mulți nu indică prețul real al pieței doar deoarece costul înregistrării este calculat ca procent din valoarea imobilului. Practica judiciară arată că adesea singura dovadă a plății de către cumpărător către vânzător este o chitanță de la vânzător. Agitația excesivă cu încasările poate fi evitată dacă părțile indică valoarea reală din contract, indicând că banii au fost transferați.

B. Într-un birou notarial, cel mai probabil vi se va cere să utilizați unul dintre mai multe șabloane de contract standard care sunt mai mult sau mai puțin adecvate situației dvs. Un specialist în domeniul dreptului funciar, care a studiat amănunțit caracteristicile tranzacției dvs. particulare, va putea să încheie un acord care să se potrivească cel mai bine intereselor părților, să prevadă riscuri posibile, dacă este necesar, să ofere recomandări și să ajute la colectarea suplimentară documente care exclud posibilitatea de a contesta tranzacția în viitor. De asemenea, este posibil un acord cu privire la sprijinul juridic suplimentar al proprietarului imobilului achiziționat, de exemplu, revânzarea, leasingul, reconstrucția acestuia etc. Nu este exclusă o opțiune în care un avocat, după ce a analizat cu atenție documentele prezentate, vă va recomanda să refuzați complet această tranzacție,motivat prin indicarea unor posibile scenarii negative. În cele din urmă, interesele părților la tranzacție și avocatul care interacționează cu acestea coincid complet, în timp ce funcțiile notarului sunt reduse la o simplă declarație a încheierii unui acord.

B. Dacă acordul trebuie modificat înainte de a fi prezentat UFRS (de exemplu, părțile au decis să schimbe valoarea proprietății sau tranzacția a intrat în ultimul moment, dar vânzătorul a găsit un nou cumpărător dispus să cumpere proprietatea în aceleași condiții), vânzătorul poate rescrie în mod independent un contract gata făcând introducerea datelor corectate. În cazul în care contractul este întocmit într-un birou notarial, este necesar să se aplice din nou la notar, să plătească taxa, adică să înceapă procesul din nou, ceea ce va duce la o pierdere de timp și bani. În plus, pentru a evita posibile complicații, este recomandabil să reziliați acordul încheiat anterior, care necesită bunăvoința ambelor părți și vizita lor comună la biroul notarial.

Putem concluziona că atunci când încheiem tranzacții imobiliare, notarul este o „legătură suplimentară”?

Da, dar cu o singură avertisment foarte semnificativ - avocatul implicat în redactarea contractului trebuie să fie un specialist înalt calificat în domeniul utilizării terenurilor, să aibă experiență în încheierea unor contracte similare, să participe cu succes la litigii legate de problemele funciare, să fie angajat a unei organizații specializate în susținerea tranzacțiilor cu proprietăți imobiliare.